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住房抵押贷款的审查流程及内容

金融百家  |  共发表96篇文章

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2017-12-14 来源:

一、抵押贷款审查的基本内容

   贷款机构正式受理借款人的贷款申请后,即开始审查贷款申请。与其他贷款相比,住房抵押贷款对个人贷款金额大,借款期限长达10-30年。在漫长的贷款期间,借款人收入和身体状况,金融市场和房地产市场、抵押物价值和形态均可能发生很大的变化,存在这各种难以预测的风险,因此,在贷款审查方面具有更高的要去。

   住房抵押贷款申请与其他类型的贷款相比,具有以下特点:1、十分重视抵押房地产价值的评估。其他贷款审查最重要的是借款人逾期现金流或收入情况,而在住房抵押贷款业务中,对抵押物的价值评估和产权认定几乎和借款人收入审查同等重要。在个人住房抵押贷款业务审查中,一直存在着强调抵押物价值和强调借款人信用两种观点,这从一个侧面反映了抵押物价值审查的重要性。

   在对借款人资信评估中特别重视借款人个人信用情况。因为在长期贷款中借款人会发生很多变化,借款人对的个人信用分析就十分重要。

   在对借款人偿债能力的分析中,对贷款房价比(或者说首付款比例)、月还款额占借款人收入的比重、收入的稳定性、贷款用途(自住还是投资、出租等用途)等因素十分重视。从贷款人的角度看,借款人计划的授权付款额相对于住房价格的比价是一个决定贷款安全程度的关键因素、国外商业银行一般在贷款额超过房价的一定比例(如70%),会要求借款人参加房地产保险,否则不予贷款。

    根据住房抵押贷款的特点,贷款审查主要内容包括以下几个方面:1、申请资料的合规性和真实性审查,主要是按照贷款机构的固定审查资料的完整性与合规性,从第三方取得申请收入和就业情况证明,审查申请资料的真实性;2、借款人信用状况即还款意愿的审查,包括借款人信用记录等;3、借款人偿债能力审查,包括个人收入水平稳定性,还款额与家庭收入比、贷款家庭资产负债情况及现金储备等;4、抵押物状况审查,包括抵押住房的价值、产权状况、抵押权的落实等。

    除以上4个方面,住房抵押贷款审查还要注意以下内容;1、抵押贷款可能带来借款客户的其他业务,如果客户保证使用银行的其他服务,并在该行保持大量存款,那么,银行可能愿意给这位贷款客户贷款利率等优惠;2、借款人可用储蓄和借款人将从何处获得首付款,如果首付款对借款人影响很大,将会对贷款安全产生不利影响;3、借款人保管和理财的跟踪记录,如果抵押贷款住房没有适当维护,银行也许不能从没收抵押品的销售中完全收回贷款;4、房地产市场前景,防止爱在经济萧条时期,银行长时间不能收回贷款。

    贷款审查的核心内容是资信评估,上述打款审查中的主要内容就是资信评估的主要内容。由于资信评估十分重要,我们专门用一节进行论述(参见本章第三节住房抵押打款资信评估)。

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